Получение отклонения от зонирования

Зонирование пространства: правила и приемы - Дом и уют - Журнал Домклик

Если вы предлагаете застройку, которая на 100% не соответствует Постановлению о зонировании Нью-Йорка, для этого потребуется специальное одобрение. Это утверждение известно как отклонение от зонирования. Вариант зонирования может быть запрошен в Нью-Йорке в качестве специального разрешения на застройку собственности способом, противоречащим одному или нескольким кодексам в соответствии с Постановлением о зонировании Нью-Йорка.

В Нью-Йорке варианты зонирования подпадают под юрисдикцию Совета по стандартам и апелляциям (BSA). Они должны соответствовать набору критериев. Заявитель должен доказать, что собственность имеет уникальные характеристики и трудности, что предлагаемая застройка соответствует характеру района, что это уникальное состояние или трудности не были созданы текущим владельцем, и заявка должна быть направлена ​​на минимальное отклонение, необходимое для разрешить трудности.

Получение отклонения от зонирования в Нью-Йорке от BSA

Я архитектор из Нью-Йорка и владелец Архитектурной фирмы Нью-Йорка: Fontan Architecture . У нас есть проект в Астории, Квинс, для продолжения разработки которого требовалось изменение зонирования. Я рад сообщить, что Совет по стандартам и апелляциям проголосовал за нашу заявку. В этом посте я рассмотрю этот конкретный случай и воспользуюсь им в качестве примера, чтобы обрисовать требования к изменению зонирования в Нью-Йорке.

Предлагаемая застройка

Мой клиент приобрел недвижимость в Астории, Квинс, чтобы превратить ее в новый таунхаус. Они наняли меня, чтобы я был их архитектором и спроектировал их дом. Возникла проблема с зонированием объекта. Дом находился на участке шириной 21 фут в районе зонирования R5. В определенных ситуациях вам может потребоваться предоставить один или несколько боковых дворов при развитии в районе R5 Zoning District.. В нашем конкретном случае от нас требовалось предоставить один 8-дюймовый боковой двор. Наличие двора шириной в восемь футов означало, что на участке шириной 21 фут мы могли построить только таунхаус шириной 13 футов. Ширина измеряется от внешних стен дома, а это означает, что внутренний размер дома будет слишком узким, чтобы быть действительно функциональным. Это была серьезная проблема.

Правильно

Термин «По праву» относится к предлагаемому проекту, который на 100% соответствует применимым нормам. Приложение все еще нуждается в одобрении, но оно должно быть одобрено без каких-либо проблем, поскольку заявитель имеет право на разработку.

Дискреционные действия

Изменение зонирования — это действие по усмотрению. Это приложение для развития собственности не на 100% в соответствии с правилами зонирования. Заявления этого типа необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. Его одобрение остается на усмотрении наблюдательного совета.

Разница в зонировании, пояснение к видео

Ниже представлена ​​видеопрезентация процесса получения дисперсии зонирования в Нью-Йорке.

Приложение для отклонения от зонирования

В нашем случае дом шириной 13 футов будет условием « По правому краю ». Дом шириной 21 фут будет «дискреционным действием», требующим изменения зонирования. Мой клиент, конечно, надеялся построить на этом участке дом шириной 21 фут. Это не разрешено кодексом из-за требования 8-футового бокового двора. Поэтому нам пришлось подать заявку на изменение зонирования, чтобы развивать собственность так, как надеялся наш клиент.

Самая важная вещь, которую я могу вам сказать о получении дисперсии зонирования, — это отсутствие каких-либо гарантий. Они могут одобрить это, а могут и нет. Это их дело. Вторая по важности вещь заключается в том, что нельзя получить дисперсию зонирования только потому, что вы этого хотите. Им все равно, что вы хотите, им нет дела до вашей истории. В Постановлении о зонировании Нью-Йорка изложены очень конкретные требования для получения отклонения от зонирования.

Функция Совета состоит в том, чтобы проверить вашу заявку и определить, уверены ли вы, что вы соответствуете требованиям, предъявляемым к отклонениям от зонирования. Это известно как «находки». Если они согласятся, что вы удовлетворяете требованиям, вы получите дисперсию. Это не имеет ничего общего ни с чем. Это не о спорах и не о задушевной истории. Речь идет о коде.

Требования к изменению зонирования Нью-Йорка:

В решении о зонировании Нью-Йорка изложены следующие требования для получения дисперсии зонирования:

  • Уникальный Характеристика
  • Не меняет характеристики района
  • Трудности, не вызванные нынешним владельцем
  • Требуется минимальное отклонение
Variance Streetscape Collage

Уникальный Характеристика

Чтобы получить право на отклонение от зонирования в Нью-Йорке, вы должны сначала доказать, что объект находится в уникальном физическом состоянии . Для этого потребуется анализ существующего участка и прилегающих территорий. Это невероятно важный аспект приложения. Если вы не можете доказать уникальное качество, вы не продвинетесь далеко в процессе дисперсии.

В нашем примере уникальной характеристикой была ширина свойства. Мы проанализировали окрестности и обнаружили, что участки с боковым двором на самом деле были шире, чем наши. Это очень важный аспект дела, и во время проверки к нему будут относиться очень серьезно.

Уникальная характеристика должна создавать трудности для развития собственности. Вам необходимо определить конкретную проблему, вызванную уникальным состоянием, которое обременяет владельца собственности и создает необоснованное бремя.

В результате нашего конкретного проекта будет дом шириной 13 футов. Это было бы не только очень необычно для этой местности, но и непрактично для семьи. Это стало более серьезной проблемой, поскольку мы также предоставляли крытый гараж, чтобы удовлетворить требованиям зонирования парковки.

Не меняет характеристик микрорайона

Любая предлагаемая застройка не должна негативно влиять на характеристики района. Вы, должно быть, предлагаете что-то разумное в данном месте. Это также не может принести вреда обществу. От вас потребуется представить разработку на доске сообщества. Это будет важной частью процесса подачи заявки.

Мы предложили дом в районе, где есть одно- и двухквартирные дома, а также несколько небольших многоквартирных домов. Предлагаемая нами застройка соответствовала всем остальным правилам зонирования и была более или менее того же размера, что и большинство соседних домов. Он был даже меньше соседнего многоквартирного дома. Когда мы представили его на доску сообщества, они единогласно проголосовали за нашу заявку. Наша просьба была очень четкой и разумной, и они согласились.

Трудности Не вызваны владельцем

Уникальное состояние и трудности не могли быть вызваны владельцем, чтобы претендовать на отклонение. Это означает, что если вы разделили лот на 2 меньших по размеру, а затем захотели получить дисперсию, потому что лоты было трудно разработать, это будет ваша вина в создании проблемы. В этом случае вы не получите дисперсию.

В нашем приложении мы нашли историческую документацию, подтверждающую, что собственность была разделена задолго до того, как наш клиент купил ее, задолго до того, как действующие коды зонирования вступили в силу.

Требуется минимальное отклонение

Чтобы получить отклонение, оно должно быть минимально необходимым. Вы не можете переоценить, спрашивая отклонение. Запрос должен быть справедливым и разумным. На мой взгляд, это может быть труднее всего выполнить, поскольку это может быть субъективным. Суть в том, чтобы не жадничать. Если вы сделаете разумный запрос, шансы на одобрение будут намного выше.

С учетом нашего отклонения мы аргументировали это тем, что предоставление меньшего заднего двора было бы бессмысленным и не принесло бы достаточной пользы для предлагаемой застройки.

New Development Zoning Variance NYC

Получение отклонения от зонирования в Нью-Йорке

Отклонение от зонирования связано с выполнением требований для соответствия требованиям, указанным в Постановлении о зонировании г. Нью-Йорка. Это длительный процесс с большим количеством бюрократии и, скорее всего, займет не менее года, если не больше. Нет никаких гарантий, что ваше отклонение будет одобрено. Я бы предостерегал вас от работы с людьми, которые обещают слишком много и не обращают внимания на возможность отказа.

Как архитектор, я изучаю девелопмент и зонирование, но зонирование Нью-Йорка очень сложно. Каждый проект индивидуален и должен оцениваться по своим уникальным характеристикам. Этот пост не предполагает охватить все возможные проблемы или условия, но предоставляет общий обзор темы. Этот пост не заменяет Постановление о зонировании г. Нью-Йорка или другие применимые Кодексы или правила.