5 самых глупых законов о зонировании

Зонирование пространства комнаты и квартиры: идеи и варианты современного зонирования

В Нью-Йорке действуют очень запутанные, иногда драконовские законы о зонировании. Понятно, что в большом городе у нас будут обширные правила застройки, но, на мой взгляд, некоторые части Постановления о зонировании Нью-Йорка могут зайти слишком далеко. Я архитектор из Нью-Йорка и владелец Fontan Architecture , архитектурной фирмы, расположенной на Манхэттене. Этот пост будет основан на моем опыте работы в Нью-Йорке и моем мнении о Постановлении о зонировании Нью-Йорка.

Ниже приводится список из 5 законов о зонировании, которые, скорее всего, уменьшат ваши шансы на развитие вашей собственности так, как вы хотите ее развивать. Прежде чем мы начнем, я скажу, что я сторонник разработки. Я архитектор, и поэтому у меня очевидная предвзятость, которую я не хочу игнорировать в этой ситуации. Этот пост основан на моем опыте архитектора и на моем мнении о достоинствах этих конкретных законов о зонировании.

Хотя зонирование не является глупым по своей природе, безусловно, есть случаи, когда Нью-Йорк может немного ослабить свою хватку.

Малые участки для зонирования

Малые участки для зонирования имеют честь быть Законом о самом глупом зонировании № 1 в Нью-Йорке . Каждый район жилого зонирования в Нью-Йорке имеет требования к минимальному размеру участка. Если у вас недвижимость ниже этого минимума, вы не сможете создать на ней более 2 семей, даже если вы находитесь в многоквартирном жилом районе средней или высокой плотности.

Минимальный размер участка . Минимальный размер участка устанавливается постановлением о зонировании для жилых районов. Участки, размер которых меньше минимального, будут считаться «Малыми участками для зонирования». На небольшом участке для зонирования не может быть более двух жилых единиц. У нас есть еще один пост с дополнительной информацией, если вы хотите прочитать о Минимальном размере земельного участка и малых участках зонирования .

Рассмотрим пример небольшого участка для зонирования. Если у вас есть собственность размером 16 x 100, вы будете небольшим участком для зонирования в любом районе. Назовем это районом зонирования R8B. R8B имеет FAR, равный 4. Давайте посчитаем:

16 x 100 = 1600 квадратных футов

1600 x 4 = 6400 квадратных футов

Вы можете прочитать сообщение в блоге, которое я написал с объяснением FAR, если вы не следовали предыдущему расчету: Расчет коэффициента площади пола

Вы можете «по праву» построить этот объект недвижимости площадью 6400 квадратных футов, но это может быть максимум 2 семьи. Если это угловой участок, и вы хотите построить 4 этажа, вы можете сделать одну или две квартиры на каждом этаже. В результате 4 — 8 квартир. Но ВЫ НЕ МОЖЕТЕ! Из-за небольшого размера участка вы можете построить только 1 или 2 семьи. Вы можете построить 4-этажное здание площадью 6400 квадратных футов на угловом участке только для 2 семей. Представьте, если бы это был район зонирования R10 с FAR равным 10. Это было бы здание площадью 16 000 квадратных футов для одной или двух семей, без вариантов для многоквартирных домов. Нелепо!

Мне постоянно приходится разбивать сердца людей по этому поводу. Люди звонят мне, чтобы сказать, что у них есть собственность в семье, и они хотят построить пристройку или снести и перестроить эти небольшие здания, и я должен сообщить им плохие новости.

NYC Small Zoning Lot

Закон Щепки

Если вы планируете построить высотное здание, наиболее вероятным правилом зонирования, которое испортит вам жизнь, является «Закон о щепках». Я называю этот закон «убийцей проекта». Закон о Щепке — это ограничение по высоте зданий или частей зданий шириной менее 45 футов. Это касается многих районов зонирования, но не всех.

Закон о щепе. Закон о щепе по существу гласит, что здание шириной менее 45 футов не может быть выше ширины улицы. В качестве альтернативы, если вы находитесь на узкой улице, вы можете построить на высоте более короткого из двух примыкающих друг к другу зданий по бокам вашего участка. Если вы находитесь на широкой улице, вы можете построить на высоте самого высокого из двух зданий. Это слишком упрощенное объяснение, но у меня есть еще одно сообщение о Законе о скольжении , если вам нужны более подробные сведения.

Мне постоянно звонят люди, которые хотят построить на Манхэттене десятиэтажное или более высокое здание. Я должен сообщить им плохие новости: они не могут этого сделать из-за ограничения по росту. Если вы находитесь на улице шириной, скажем, 65 футов, и ваша собственность находится в районе зонирования R10, в противном случае вы могли бы построить здание более 12 этажей. Закон о полосе ограничивает вас шестью этажами, потому что вы можете подняться только на высоту 65 футов. Ваше здание будет буквально вдвое (или меньше половины) высоты, которое могло бы быть без этого закона. Вот почему Закон о Щепке находится в верхней части моего списка как Закон № 2 о зонировании проекта «Убийство зон» в Нью-Йорке . Поздравляю, Слайвер Лоу: ты отстой!

8 футов между жилыми помещениями

В некоторых районах зонирования существует требование о расстоянии 8 футов между вашим зданием и вашим соседом. Это особенно смешно в районе зонирования, таком как R5D, где в некоторых случаях боковые дворы не требуются. Это особенно смешно, когда вы хотите построить пристройку к дому, и код зонирования заставит вас вмешаться. Да: если ваш дом находится в 6 футах от соседа, и вы хотите добавить вторую историю, новая история может должны войти и быть на расстоянии 8 футов. Это просто смешно.

Разделение на 8 футов: в районах зонирования R3-1, R3-2, R4, R4-1, R4B и R5 здания с жилыми домами должны быть 8-футовыми квартирами в соседних районах зонирования. В тех случаях, когда здания могут примыкать друг к другу, расстояние между ними может составлять ноль футов, но не расстояние от нуля до восьми.

Для собственности шириной 20 футов этот закон является серьезной проблемой. У меня было много людей, которые хотели построить дом, но предпочли не покупать недвижимость из-за того, что этот проект нарушает закон о зонировании.

Парковка в центре Манхэттена — это не весь Манхэттен

Следующий вопрос более чем утомляет. Парковка в «Манхэттенском ядре» не разрешена, что означает, что вы не обязаны предоставлять какую-либо парковку для жилых комплексов в Манхэттенском ядре. Однако Ядро Манхэттена — это еще не весь Манхэттен.

Ядро Манхэттена: Ядро Манхэттена — это районы Манхэттена в общественных округах 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 и 8. Это означает большую часть Манхэттена, за исключением верхней части, начинающейся вокруг Гарлема.

Если вы разрабатываете здание в Верхнем Вест-Сайде, вам не нужно предоставлять парковку, но если вы планируете строительство в Гарлеме, вам нужно. Я счастлив признать свою предвзятость по этому поводу, поскольку я очень сторонник общественного транспорта и против вождения в Нью-Йорке. Однако мне кажется смешным, что в Гарлеме и Вашингтон-Хайтс должна быть парковка, а в остальной части Манхэттена — нет.

Зонирование с учетом фактора высоты

Зонирование с учетом фактора высоты запутано и непонятно. Самая большая проблема заключается в том, что мне звонят люди из районов зонирования R6, которые говорят мне, что они хотят построить недвижимость с FAR 2,43, и я должен сказать им (в большинстве случаев), что они не могут. Это происходит постоянно, и это очень расстраивает меня и потенциальных застройщиков / владельцев недвижимости.

Зонирование с учетом фактора высоты . Фактор высоты сложен, и я не буду вдаваться в подробности, но у нас есть еще один пост, если вы хотите узнать больше о зонировании с помощью фактора высоты .

Коэффициент зонирования по высоте, или FAR, связан с высотой здания и с коэффициентом открытой площади здания. Итак, если вы измените одно, два других изменятся вместе с ним. Это означает, что чем выше здание, тем выше ДАЛЬНОСТЬ. Это может показаться неважным, но во многих случаях это становится проблемой.

В районе зонирования R6 вы обычно строите 4- или 5-этажное здание (в некоторых случаях — 6-ти этажное). При зонировании с коэффициентом высоты у вас будет максимальное значение FAR 2,43 для R6, но это означает, что вы должны построить 13-этажное здание. 25 футов на 100 — очень распространенный размер лота. Итак, давайте разберемся с этим.

25 x 100 = участок площадью 2500 квадратных футов

2,500 x 2,43 = 6075 квадратных футов . Вы можете построить 13-этажное здание площадью 6075 квадратных футов

6075/13 = 467 квадратных футов. Это означает, что площадь каждого этажа составляет 467 квадратных футов.

Давайте проясним; Эти 467 квадратных футов включают: лифт (обязательно), 2 лестницы (обязательно) и толщину внешних стен. Буквально ничего не останется. Фактически, внешние стены, 2 лестницы и лифт будут иметь площадь более 467 квадратных футов. Невозможно разработать объект R6 с FAR 2,43, если только он не большой и не имеет большой площади в квадратных футах.

Эффективное зонирование квартиры. 11 лучших способов деления пространства

Как эти законы больше вредят мелким землевладельцам, чем крупным застройщикам

Я хотел бы отметить, что все эти законы вредят мелким разработчикам больше, чем крупным. Нельзя сказать, что они не причиняют вреда крупным разработчикам, но все эти проблемы легче решить с большими финансовыми ресурсами. Я остановлюсь на каждом из этих законов, чтобы объяснить, как более крупные девелоперские компании будут иметь больше возможностей преодолеть их и как меньшие землевладельцы с ограниченным финансированием будут иметь больше проблем.

Как бороться с законом о щепке

Самый простой способ обойти закон о щебнях — это купить недвижимость по соседству, снести здание и собрать участки, чтобы построить одно более крупное здание. Это называется сборкой или сборкой недвижимости. Это будет намного проще для крупного, хорошо финансируемого застройщика, чем для маленького парня или леди, которые могут вложить в это развитие все активы своей семьи.

У меня есть клиент, который нанял меня в начале этого года для планирования строительства около 10 объектов недвижимости. Сам по себе каждый из них столкнется с проблемой закона Щепки. Вместе клиент может построить одну очень большую разработку. Он планирует, что это объединение займет от пяти до десяти лет, чтобы приобрести все имущество. Это просто невозможно для начинающего разработчика или небольшого разработчика.

Сборка недвижимого имущества — рискованное мероприятие, требующее много времени и больших финансовых средств. Вот почему Закон о щеке повлияет на маленького парня или леди больше, чем на крупных застройщиков. Не говоря уже о том, что есть люди, которые покупают эту недвижимость, даже не зная о Законе о щепках, и не узнают об этом до момента покупки. Вот почему профессиональные застройщики нанимают такого архитектора, как я, для проведения анализа зонирования , прежде чем они сделают предложение о покупке земли.

Проблема с малым зонированием

Небольшие участки для зонирования имеют то же решение, что и Закон о щёлке. Самый простой способ обойти это — купить собственность соседа и сложить их вместе. Чтобы обойти эту проблему, можно также использовать слияние участков или Сделку по правам на использование воздуха , но опять же, это проще для крупных разработчиков, чем для маленьких.

Как я уже сказал, подобная сборка гораздо более реалистична для крупных разработчиков, чем для мелких. Кроме того, когда я сталкиваюсь с этой небольшой проблемой зонирования участка, это часто люди, которые много лет владели недвижимостью в семье и только сейчас хотят ее развивать.

Где применяется 8-футовое разделение

8-футовое разделение применяется в районах зонирования, которые не будут так желательны для крупных застройщиков. Только люди, желающие построить дом или небольшое здание, когда-либо будут иметь дело с этим законом. Он не распространяется ни на какие районы зонирования на Манхэттене или районы с высокой плотностью зонирования.

Парковка обязательна в Верхнем Манхэттене, но не к югу от Гарлема

В Верхнем Манхэттене требуется парковка, а в остальной части Манхэттена — нет. Если вы хотите построить в Верхнем Вест-Сайде, у вас нет требований к парковке. Если вы хотите построить в Гарлеме или Вашингтон-Хайтс, возможно, вам придется предоставить парковку. Отказ от парковки обычно распространяется на районы с более высокой стоимостью собственности и с более благоприятным зонированием.

Проблемы зонирования с учетом фактора высоты

Проблема зонирования с учетом фактора высоты всегда будет более серьезной проблемой для небольших участков. Это также будет более серьезной проблемой в небольших районах зонирования. Например, для R8 легче управлять, чем для R6. R6 чаще встречается в Бронксе, Квинсе и Бруклине. На Манхэттене это не такая уж большая проблема.

Это еще одна проблема, которую можно решить путем объединения участков в сборку. Это также менее проблематично в районах с более благоприятным зонированием, поскольку пропорции меняются по мере продвижения по списку районов зонирования. Фактор высоты не существует в районах R10, например на Парк-авеню.

Варианты зонирования

Один из способов решения проблемы зонирования — подать заявку на отклонение от зонирования. Это особое одобрение, которое дается в каждом конкретном случае для разработки, которая доказывает определенную квалификацию для трудностей. Этот процесс может занять год. Также потребуются дополнительные архитектурные сборы и судебные издержки.

Не каждый может заплатить большие деньги за юриста по зонированию, который будет выставлять вам счета за следующие 1-2 года. Небольшим застройщикам будет сложно справиться с потерей денег на имущество, пока они задерживаются в согласованиях, только за время ожидания. Это особенно верно, если учесть, что всегда есть риск быть отклоненным и этот процесс будет бесполезным.

Этот процесс намного проще для крупных разработчиков, которые могут позволить себе понести убытки в течение нескольких лет. Они также с большей вероятностью смогут оплатить дополнительные юридические и архитектурные сборы. Для небольшого собственника или нового застройщика это будет очень дорогостоящим и сложным мероприятием. Часто легче просто захотеть уйти, чем бросить кости.

Излишне строгие правила зонирования в Нью-Йорке

Этот пост — всего лишь мое мнение о проблемах, связанных с этими правилами зонирования. Я не намерен унижать кого-либо в Департаменте городского планирования, Департамента строительства, Совета по стандартам и апелляциям или любого человека, работающего на город Нью-Йорк. Я просто ставлю под сомнение достоинства кодекса, а не лиц, работающих в каком-либо качестве в агентствах Нью-Йорка, имеющих юрисдикцию в отношении зонирования.

Как архитектор я изучаю девелопмент и зонирование, но зонирование Нью-Йорка очень сложно. Эта статья предназначена только для обзора этих основных кодов зонирования в качестве общего введения. Этот анализ не предполагает охватить все возможные проблемы, но дает общий обзор кодексов зонирования. Этот пост не заменяет Постановление о зонировании г. Нью-Йорка или другие применимые Кодексы или правила.